Kira Hukuku Rehberi: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları (2026)
Kira artış sınırından depozitoya, tahliye sebeplerinden kira tespit davasına; kiracı ve ev sahibi yönünden tüm kira hukuku kuralları tek kapsamlı rehberde.
Kira ilişkisi; Türkiye'de en yaygın sözleşme türü olmasına rağmen hem kiracılar hem ev sahipleri temel kuralları çoğu zaman bilmez. Bu rehber iki tarafın da haklarını dengeli biçimde özetler.
Kira Artışı Kuralları
- Konut kiralarında yıllık artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır.
- Sözleşmede artış maddesi yoksa bile ev sahibi TÜFE ortalamasını aşmayan artış isteyebilir.
- Daha yüksek artış kararlaştırılamaz; kararlaştırılsa bile TÜFE sınırına çekilir.
Kira Tespit Davası
Sözleşme 5 yılını doldurduğunda; taraflardan her biri, mahkemeden kiranın rayice göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ihtar gönderilir veya dava açılırsa; belirlenen kira yeni dönemden itibaren geçerli olur.
Kiracının Temel Hakları
- Tahliye güvencesi: Kanuni sebepler dışında tahliye edilemez; sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
- Yan gider şeffaflığı: Yalnızca kullanımla ilgili giderler (aidatın işletme kısmı) kiracıya yansıtılabilir; demirbaş ve yatırım giderleri ev sahibinindir.
- Ayıplı konutta haklar: Kullanımı engelleyen ayıplarda; onarım isteme, kira indirimi ve ağır ayıpta fesih hakları vardır.
- Depozito güvencesi: En çok 3 aylık kira tutarındadır; hasar/borç yoksa iade edilir.
- Erken fesihte ölçülülük: Kiracı erken çıkarsa; benzer koşullarda yeniden kiraya verilebilecek makul süre kadar kiradan sorumludur — sözleşme sonuna kadar değil.
Ev Sahibinin Temel Hakları
- Kira bedelinin zamanında ödenmesi: Temerrütte 30 günlük ödeme süreli ihtarla fesih ve tahliye mümkündür; ayrıca aynı yıl içinde iki haklı ihtar tahliye davası açtırır.
- Tahliye sebepleri: İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve 10+1 kuralı (ayrıntılar için kiracı tahliyesi yazımıza bakın).
- Özenle kullanım: Kiralanana zarar verilmesi ve komşuları rahatsız etme, sözleşmeye aykırılıktan fesih sebebi olabilir.
- Kira tespit ve uyarlama: 5 yıl sonunda rayiç tespiti; olağanüstü ekonomik değişimlerde uyarlama davası açılabilir.
Karşılaştırma: Kimin Sorumluluğu?
| Konu | Kiracı | Ev Sahibi |
|---|---|---|
| Boya-badana (olağan kullanım) | Kural olarak hayır | Evet |
| Musluk contası gibi küçük onarım | Evet | Hayır |
| Kombi/tesisat arızası | Hayır | Evet |
| Aidat (işletme gideri) | Evet | Hayır |
| Aidat (demirbaş/yatırım) | Hayır | Evet |
| DASK ve konut sigortası | Hayır | Evet |
| Emlak vergisi | Hayır | Evet |
Uyuşmazlık Çıkarsa: İzlenecek Yol
- Yazılı iletişim: Talepler mümkünse noter ihtarıyla; en azından yazılı kanaldan iletilmelidir.
- Zorunlu arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde dava şartıdır ve ortalama 3-6 haftada tamamlanır.
- Dava: Tahliye, kira tespiti, alacak ve tazminat davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Sözleşme İmzalarken Kontrol Listesi
- Kira bedeli, artış maddesi (TÜFE sınırında) ve ödeme günü yazılı mı?
- Depozito tutarı ve iade koşulları düzenlenmiş mi?
- Teslim tutanağı ve demirbaş listesi eklendi mi? (fotoğraflı tespit önerilir)
- Tahliye taahhüdü isteniyorsa tarihi ve koşulları hukuka uygun mu?
- Kefil varsa; kefalet süresi ve azami tutar el yazısıyla yazılmış mı?
Özet
Kira artışı TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; 5 yıl dolunca rayiç tespiti istenebilir. Kiracı kanuni sebepler dışında tahliye edilemez; ev sahibi ise temerrüt, ihtiyaç ve taahhüt gibi güçlü tahliye araçlarına sahiptir. Uyuşmazlıkta yol: ihtar → arabuluculuk → sulh hukuk mahkemesi.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299-356 — Kira sözleşmesi
- 6570 sayılı mülga kanun dönemi içtihatları ve TBK geçiş hükümleri
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269-276 — Kira alacağı ve tahliye takibi
Sık Sorulan Sorular
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut olayınız için mutlaka avukata danışınız.